Construir en Florida desde Argentina: guía práctica

Si vive en Argentina y quiere construir en Florida una casa propia, una casa para alquilar o una pequeña inversión en propiedades, se puede hacer a distancia, pero conviene entender el proceso completo antes de comprar un lote o transferir dinero. Esta guía resume cómo trabajamos con clientes en el exterior y los temas que usted debería revisar con sus propios asesores.

Cómo funciona el proceso con Hivesta

Construimos casas unifamiliares, townhomes y ADU en cualquier lugar de Florida. Cada proyecto se divide en fases, con los costos establecidos por adelantado y un presupuesto de libros abiertos (costo más un honorario que es un porcentaje del costo de construcción, acordado antes de empezar). El camino típico es este:

1. Informe de factibilidad gratis. Con la dirección o el número de parcela, nuestro informe con IA revisa la zonificación, los usos permitidos, la zona de inundación y una estimación preliminar del costo de construcción. Le llega por correo electrónico en minutos (en inglés) y le sirve para comparar lotes antes de comprar.
2. Diseño y presupuesto. Elige un plano probado o trae el suyo. Definimos planos, ingeniería y acabados, y armamos un presupuesto detallado por partidas antes de pedir los permisos.
3. Permisos. Gestionamos los permisos con el condado o la ciudad. Los plazos varían según la jurisdicción.
4. Construcción por fases. Terreno, fundación, casco de bloque, techo, instalaciones y acabados. Cada fase tiene su propia partida de presupuesto y, si usa un préstamo, coincide con un desembolso del prestamista.
5. Informes a distancia. Informamos el avance en cada etapa y usted ve cada factura. Puede seguir la obra y hacer consultas por correo electrónico, teléfono o WhatsApp.
6. Entrega. Recorrido final, cierre de la obra y entrega de llaves, con una garantía extendida de 3 años además de las garantías que exige la ley de Florida.

Como referencia, en una casa unifamiliar reciente en Port Charlotte la construcción tomó unos 8 meses desde la losa hasta la lista final de detalles. Le damos un cronograma junto con su presupuesto.

Comprar un lote a distancia

En general, en Estados Unidos no hace falta ser ciudadano ni residente para comprar un inmueble. Lo importante es elegir bien el lote y cerrar la compra con profesionales locales.

• Revise el lote antes de comprarlo: zonificación, zona de inundación, acceso a agua y cloacas (o necesidad de pozo de agua y pozo séptico), tarifas de impacto y reglas de la asociación de propietarios (HOA), si la hay. Nuestro informe de factibilidad gratis es un buen primer paso.
• Trabaje con una compañía de títulos (title company) o un abogado inmobiliario en Florida. Ellos revisan el título, gestionan el seguro de título y coordinan el cierre.
• Muchas compras se cierran a distancia. Algunos documentos pueden requerir firma ante notario o apostilla; la compañía de títulos o su abogado le dirá cuáles y cómo hacerlo desde Argentina.
• Pida una agrimensura (survey) y, si el lote es bajo o tiene árboles, considere el costo de relleno y desmonte antes de ofertar.
• Florida restringe o exige registrar ciertas compras de inmuebles por personas domiciliadas en determinados países (una ley de 2023 que incluye, entre otros, a Cuba y Venezuela). Argentina no figura en esa lista, pero si usted tiene otra nacionalidad o domicilio, consúltelo con su abogado.

¿A nombre de quién? La LLC de Florida

Muchos compradores extranjeros tienen sus propiedades a través de una LLC (sociedad de responsabilidad limitada) de Florida, sobre todo cuando la casa es para alquilar. Una LLC se registra ante la División de Corporaciones de Florida, necesita un agente registrado con domicilio en Florida y presenta un informe anual.

Comprar a título personal o a través de una LLC (u otra estructura) tiene consecuencias legales e impositivas distintas, en Estados Unidos y en Argentina. No hay una respuesta única: consulte con su abogado y su contador antes de comprar el lote, porque cambiar la titularidad después puede costar más.

Impuestos: ITIN y FIRPTA, a grandes rasgos

• ITIN. Es un número de identificación tributaria que emite el IRS a personas que necesitan cumplir obligaciones fiscales en EE. UU. y no pueden obtener un número de Seguro Social. Suele hacer falta, por ejemplo, para declarar ingresos por alquiler. Se solicita con el formulario W-7.
• Ingresos por alquiler. Si alquila la casa, esos ingresos tienen obligaciones de declaración en EE. UU. Un contador con experiencia en no residentes puede explicarle cómo se declaran y qué opciones tiene.
• FIRPTA. Cuando una persona extranjera vende un inmueble en EE. UU., en general el comprador debe retener un porcentaje del precio de venta (por regla general, el 15 % del precio bruto, con excepciones) y enviarlo al IRS como anticipo del impuesto. Conviene tenerlo en cuenta desde el principio si su plan es construir para vender.
• Impuesto a la propiedad. Los condados de Florida cobran un impuesto anual a la propiedad. La exención de homestead es para quien tiene la casa como residencia permanente en Florida, por lo que normalmente no aplica a un inversionista que vive en el exterior.
• En Argentina. Sus obligaciones fiscales argentinas (por ejemplo, la declaración de bienes y rentas en el exterior) también cambian al tener una propiedad en Florida. Revíselas con su contador argentino.

Financiamiento para extranjeros

Existen préstamos para extranjeros (foreign national loans) y algunos prestamistas ofrecen préstamos de construcción o préstamos DSCR (que califican según el alquiler de la propiedad) a compradores que no residen en EE. UU. Los requisitos, el pago inicial y las condiciones varían mucho según el prestamista y su perfil, y suelen ser más exigentes que para un residente. Muchos compradores extranjeros también pagan una parte o la totalidad con fondos propios.

Hivesta no es un prestamista ni un corredor hipotecario y no ofrece tasas. Sí trabajamos con el calendario de desembolsos de su prestamista: cada fase de la obra coincide con un desembolso, y le damos al prestamista los planos, el presupuesto, el contrato y la información de licencia que suele pedir. También podemos obtener la aprobación como constructor con el prestamista que usted elija.

Pagos en dólares y transferencias internacionales

• Los contratos, presupuestos y pagos de la obra son en dólares estadounidenses (USD), normalmente por transferencia bancaria (wire).
• Antes de enviar cualquier transferencia, confirme las instrucciones de pago por teléfono con un número que ya conozca. El fraude con instrucciones de pago falsas por correo electrónico es común en el sector inmobiliario.
• Las normas cambiarias y de transferencias al exterior en Argentina cambian con frecuencia. Consulte con su banco o su asesor cómo enviar los fondos y qué documentación conservar sobre su origen.
• Cuente con que los bancos, la compañía de títulos y el prestamista le pedirán documentación de identidad y del origen de los fondos.

Horarios y comunicación en español

Florida (hora del Este de EE. UU.) está 1 hora detrás de Argentina durante el horario de verano de EE. UU. (de marzo a noviembre) y 2 horas detrás el resto del año, así que es fácil coordinar llamadas en horario laboral. Puede escribirnos en español por WhatsApp o por correo electrónico, y agendar una llamada con nuestro equipo.

No sería la primera vez: una de nuestras reseñas de Google es de una inversionista que nos contactó desde Argentina con el sueño de invertir en Estados Unidos.

Una lista para empezar

1. Defina el objetivo: casa propia, construir para alquilar o construir para vender.
2. Pida un informe de factibilidad gratis de los lotes que está considerando.
3. Hable con un abogado y un contador (en EE. UU. y en Argentina) sobre la titularidad, la LLC y los impuestos.
4. Si va a financiar, consulte con prestamistas que trabajen con extranjeros.
5. Compre el lote con una compañía de títulos o un abogado en Florida.
6. Pida a Hivesta un presupuesto detallado y un cronograma por fases para su lote.